چین و بحران املاک

از دهه ۱۹۹۰، بازار املاک و مستغلات چین رونق چشمگیر و طولانی مدتی را تجربه کرده است. در سراسر چین و برای مدت‌ها این رونق منجر به نگرانی‌های اساسی در محافل علمی و سیاسی بود که افزایش قیمت مسکن ممکن است به حبابی بزرگ تبدیل شود و در نهایت به سیستم مالی و اقتصاد چین آسیب خواهد رساند.

بازار املاک و مستغلات یک بخش مهم و جدائی ناپذیر از اقتصاد چین است

زیرا:

اولا، دارایی های مسکن بزرگترین دارایی از پرتفوی خانواده های چینی می‌باشند.
دوما، دولت های محلی چین به شدت به درآمدهای فروش زمین متکی هستند.
سوما، شرکت‌ها به املاک و مستغلات به عنوان وثیقه برای استقراض متکی هستند و از سال ۲۰۰۷، شرکت‌ها، به‌ویژه شرکت‌هایی که دارای سرمایه‌های خوب هستند، به شدت درگیر خرید زمین برای مقاصد سرمایه‌گذاری شده‌اند.

توسعه بازار املاک و مستغلات چین عمیقاً در اقتصاد عالی آن ریشه دارد.

چین در دهه ۱۹۹۰ یک سری اصلاحات در بازار مسکن را تجربه کرد. این اصلاحات در سال ۱۹۹۴ زمانی که دولت به کارمندان بخش دولتی اجازه و یارانه خرید آپارتمان‌های دولتی را داد، شروع شد. در سال ۱۹۹۸ دولت چین این مسکن رفاهی را لغو کرد و بعد از آن خصوصی سازی مسکن آغاز شد که تاثیرات عمیقی بر اقتصاد چین گذاشت. در واقع مطالعات نشان می‌دهد تبدیل مسکن از یک سرمایه‌گذاری دولتی به خصوصی، کارآفرینی را در چین تحریک کرد.

بانک خلق چین روش هایی را برای حمایت از خریداران خانه مشخص کرد. در سال‌های ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۲، وام مسکن با نرخ بهره یارانه‌ای کاهش یافت و به وام‌هایی با نرخ بهره‌های ۵ برابری برای خرید مسکن خصوصی تبدیل شد. تا سال ۲۰۰۵ چین تبدیل شد به بزرگترین بازار وام مسکن در آسیا و تا جایی پیش رفت که مقدار این وام‌ها در سال ۲۰۱۶ معادل ۲۵٪ از تولید ناخالص داخلی چین قیمت گذاری شد.

بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸ ناشی از سقوط بازار مسکن در ایالات متحده بود. جالب اینجاست که از سال ۱۹۹۶ تا اوج بازار مسکن در سال ۲۰۰۶، شاخص ملی قیمت مسکن در ایالات متحده، همانطور که توسط شاخص قیمت مسکن Case-Shiller اندازه گیری می‌شد، حدود ۱۰۰٪ رشد کرد. در مقابل، شاخص ملی قیمت مسکن در چین نیز از سال ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۳ حدود ۲۵۰٪ افزایش یافت. این افزایش قیمت چشمگیر، منجر به این نگرانی شد که ممکن است یک حباب مسکن در چین وجود داشته باشد. بعد از کرونا این روند معکوس شد و کار به جایی رسید که کانتری گاردن، بزرگترین توسعه دهنده املاک چینی که روابط نزدیکی با دولت مرکزی دارد، نتوانست بهره‌های یک اوراق قرضه بین المللی را پرداخت کند و بیانیه ای منتشر کرد و گفت که احتمالاً در قبال اوراق به دلار آمریکا مجبور به نکول است. این نشانه‌ای جدی از بحران در بخش املاک و مستغلات چین محسوب می‌شد.

ابتدای نوامبر صندوق بین‌المللی پول، در نشست خود، نسبت به خطرات ناشی از بخش‌های مالی و دارایی چین هشدار داد و پیش بینی کرد که اقتصاد چین در سال جاری ۵.۴٪ و در سال ۲۰۲۴، ۴.۶٪ رشد خواهد کرد. هر تخمین ۰.۴٪ بیشتر از پیش‌بینی صندوق در چهار هفته قبل بود. گیتا گوپینات، معاون اول مدیر عامل صندوق، در یک کنفرانس خبری در پکن گفت که این تغییرات منعکس کننده عملکرد اقتصادی قوی تر از حد انتظار از ژوئیه تا سپتامبر و تلاش های اخیر پکن برای تحریک اقتصاد است. چین دو هفته پیش اعلام کرد که برای جبران خسارات ناشی از سیل تابستان گذشته و همچنین برنامه هایی برای بهبود تاب آوری این کشور در برابر تغییرات آب و هوایی، اوراق قرضه به ارزش نزدیک به ۱۴۰ میلیارد دلار منتشر خواهد کرد. اما خانم گوپینات نگرانی خود را در مورد بخش مسکن چین ابراز کرد که با کاهش قیمت‌ها و فروش و همچنین عدم پرداخت وام توسط توسعه دهندگان پیشرو مواجه است. اقتصاد چین که زمانی غیرقابل توقف به نظر می رسید، با یک سری مشکلات و کمبود فزاینده ایمان به آینده گرفتار شده است. کانتری گاردن و اورگراند، دو تا از بزرگترین توسعه دهندگان چین، در مرکز بحران املاک قرار دارند که اقتصاد این کشور را تکان داده است. پس از یک مهلت دو ماهه، کاهش دوباره قیمت ها در چین، این نگرانی تکراری را ایجاد می‌کند که این کشور در آستانه یک وضعیت اقتصادی مخرب به نام کاهش تورم قرار گرفته است.

رهبران سیاسی چین، تحت فشار برای حمایت از روند بهبود آسیب پذیر این کشور، به آرامی اقتصاد را به سمت مسیر جدیدی هدایت می‌کنند که نیازمند سرمایه‌گذاری هنگفت در بخش تولید است. سیستم بانکی تحت کنترل دولت در حال حاضر وام برای ساخت کارخانه و سایر سرمایه گذاری های صنعتی را افزایش داده است. آنها فهمیده‌اند که مدل قدیمی اتکا به سرمایه‌گذاری و بخش املاک و مستغلات دیگر پایدار نیست، به همین دلیل باید رویکرد جدیدی در پیش بگیرند. در پکن، گزارش صندوق بین المللی پول این سوال را مطرح کرد که آیا سیستم بانکی دارای ذخایر مالی کافی است یا خیر؟

یک گزارش چالش برانگیز

بازدید خانم گوپینات و دیگر مقامات ارشد صندوق از پکن با انتشار گزارش جداگانه ای در مورد وام دهی گسترده چین به کشورهای در حال توسعه همزمان شد. این گزارش که توسط موسسه Aid Data در ویلیام و مری، دانشگاهی در ایالت ویرجینیای آمریکا، تهیه شده بود نشان داد که چین وام‌های گسترده‌ای برای نجات به کشورهای در حال توسعه می‌دهد. این کشورها قبل از همه‌گیری از پکن وام گرفته بودند تا هزینه ساخت بزرگراه‌ها و خطوط ریلی را بپردازند. در ۲۹ سپتامبر امسال Aid Data، مجموعه داده‌ای را منتشر کرد که در آن تلاش می‌کرد تا یک رقم دلاری در مورد وام‌دهی چین به پروژه‌های خارج از کشور، از جمله بدهی‌هایی که هنوز به جهان گزارش نشده است را محاسبه کند. او محاسبه کرد که چین حدود ۸۰۰ میلیارد دلار وام در یک دوره ۱۸ ساله از سال ۲۰۰۰ برای آنها فراهم کرده بود. این مبلغ شامل ۳۸۵ میلیارد دلار بود که Aid Data آن را بدهی "پنهان" می‌نامد.

در حومه وینتیان، پایتخت لائوس، کارگران گروه مهندسی راه‌آهن شماره ۲ چین، اخیراً ۵۰۰ متر از آخرین ریل بدون درز را برای راه‌آهن چین-لائوس جوش داده‌اند. رسانه‌های دولتی چین این راه آهن را که قرار است در ماه دسامبر افتتاح شود، به عنوان یک شاهکار مهندسی مدرن جشن خواهند گرفت. همچنین یک شگفتی از حسابداری مدرن در آن دیده می‌شود زیرا ۳.۶ میلیارد دلار بدهی از ترازنامه دولت لائوس را در شرایطی حذف می‌کند که ممکن است همچنان درگیر آن باشد. این تأمین مالی و سایر «بدهی‌های پنهان» به چین معادل یک سوم تولید ناخالص داخلی کشور لائوس است که می‌تواند به یک مشکل تبدیل شود. در حال حاضر بدهی‌های دولتی این کشور معادل۶۰٪ تولید ناخالص داخلی‌اش می‌باشد که نیمی از آن را به چین بدهکار است. بدهی‌های پنهان، بسیاری از پروژه‌های توسعه چین در خارج از کشور، از جمله بسیاری از پروژه‌های توسعه‌ای در آسیا را که به روش‌های پیچیده تأمین مالی می‌شوند و در میان نهادهای مختلف تنظیم شده‌اند، تحت تأثیر قرار می‌دهد. به طوری که حتی مقامات مالی چین در پیگیری آن با مشکل مواجه شده‌اند. ۴۴ کشور در جهان وجود دارند که حداقل ۱۰٪ از تولید ناخالص داخلی خود را به چین بدهکار هستند.

وانگ ونبین، سخنگوی وزارت امور خارجه چین، از وام های خارجی کشورش دفاع کرد و گفت که اطلاعات خاصی در مورد این گزارش ندارد. او در یک نشست توجیهی پس از انتشار گزارش Aid Data گفت: "بدهی معقول برای توسعه اقتصادی خوب است."

بسیاری از کشورها از بدهی‌های دولتی به عنوان ابزار مهمی برای تامین مالی و اهرم برای توسعه اقتصادی استفاده می کنند. دولت چین همچنین اعلام کرد که صادرات در ماه گذشته در مقایسه با اکتبر ۲۰۲۲، به اندازه ۶.۶٪ کاهش یافته است. البته نیمی از این کاهش نشان دهنده تضعیف واحد پول چین، در برابر دلار است. اقتصاد دانان دلیل بخشی از کسادی صادرات چین را به دلیل علاقه کم خانواده‌ها در سراسر جهان نسبت به کالاهای تولیدی می‌دانند که در طول همه گیری، با انباشت لوازم الکترونیکی مصرفی، مبلمان و سایر کالاها بوجود آمده است. واردات چین در ماه گذشته نسبت به سال قبل ۳٪ افزایش یافت که بر حسب دلار اندازه‌گیری شد.

نیمه رساناهای بیشتر، مسکن کمتر

طرح اقتصادی جدید چین
سیاست گذاران که نسبت به قرض گرفتن‌های بی‌مورد در املاک و مستغلات محتاط هستند، در عوض سرمایه‌گذاری هنگفتی در کارخانه‌ها می‌کنند و سعی دارند به دولت‌های محلی بدهکار کمک کنند. این طرح مشکلات زیادی به همراه دارد زیرا چین، در حال حاضر دارای مازاد عرضه محصولات کارخانه‌ای ست که بسیار بیشتر از نیاز بازار داخلی خود می‌باشد. سرمایه‌گذاری بیشتر برای تولید، احتمالاً منجر به صادرات بیشتر خواهد شد، افزایشی که می‌تواند شرکای تجاری چین را به ستوه آورد. تغییر جهت پول به سمت وام‌های تولیدی، نشان‌دهنده بی‌میلی پکن برای نجات بازار املاک چین است. ساخت و ساز و مسکن حدود یک چهارم اقتصاد چین را تشکیل می‌دادند که اکنون از کاهش شدید قیمت ها، فروش و سرمایه‌گذاری رنج می‌برند.

دینگ شوانگ، اقتصاددان ارشد چین در همایشی که اخیرا در چین برگزار شد، گفت: "من فکر نمی‌کنم برای توسعه کوتاه مدت مشکلی وجود داشته باشد، اما ما باید نگران توسعه میان‌مدت و بلندمدت باشیم."بحران مسکن در چین حاصل چهار دهه سفته‌بازی ناشی از بدهی‌ست که قیمت‌ها را به سطوحی بسیار بالاتر از آنچه که معمولاً با اجاره‌بها یا درآمد خانوار توجیه می‌شود، می‌رساند.

دولت بر این باور بود که گرمای اقتصاد چین در سال ۲۰۲۳ پس از لغو اکثر محدودیت‌های همه گیری باز خواهد گشت. اما پس از یک انفجار اولیه، رشد در بهار و تابستان با تاخیر مواجه شد. بخشی از آسیب‌‌ها باقی ‌ماندند و فعالیت‌های تولیدی در ماه گذشته، پس از رشد در ماه‌های آگوست و سپتامبر، دوباره دچار افت شدند.

در روزهای گذشته، در کنفرانسی به ریاست شی جین پینگ، رهبر ارشد چین، حزب کمونیست و مقامات دولتی به صورت خصوصی برای بحث در مورد سیاست‌های مالی ملاقات کردند. پس از آن، وی در یک بیانیه رسمی دستور داد تا منابع مالی بیشتری به صنایع تولیدی پیشرفته و همچنین کمک به دولت‌های محلی اختصاص داده شود. در حالی که بازار مسکن با مشکل مواجه است، ساخت کارخانه‌هایی که با تامین مالی مورد حمایت دولت تامین می‌شود، نتایج واضح تغییر رویکرد است.

چین قبلاً کارخانه های تولیدی با پنل های خورشیدی کافی برای تامین نیازهای کل جهان ساخته است. این کشور کارخانه‌های خودروسازی کافی برای ساخت هر خودرویی که در چین، اروپا و ایالات متحده فروخته می شود را ساخته و تا پایان سال ۲۰۲۴ به تعداد کارخانه‌های پتروشیمی که اکنون در اروپا به‌علاوه ژاپن و کره جنوبی فعال هستند، کارخانه جدید خواهد ساخت. برت هافمن، مدیر موسسه آسیای شرقی در دانشگاه ملی سنگاپور، در رویداد گوانگژو گفت که تغییر سیستم بانکی چین از وام های مستغلات به تولید از چند سال پیش آغاز شده و اکنون نتایج آن قابل رویت است. قبل از همه‌گیری، بانک‌های چین سالانه بیش از ۷۰۰ میلیارد دلار وام به املاک و مستغلات را افزایش می‌دادند. در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر، کل وام های معوق به املاک و مستغلات اندکی کاهش یافت. بانک‌ها کمتر به توسعه‌دهندگان وام دادند و خانوارها وام‌های قدیمی را پرداخت کردند در حالی که وام‌های جدید کمتری دریافت کردند. در مقام مقایسه، خالص وام به شرکت های صنعتی از ۶۳ میلیارد دلار در ۹ ماهه اول سال ۲۰۱۹ به ۶۸۰ میلیارد دلار در ۹ ماهه اول سال جاری افزایش یافته است. این پول تا حدودی صرف ساختن یک صنعت نیمه رسانا شده که ممکن است به چین اجازه دهد تا خود را از واردات مستقل کند و کنترل های صادراتی آمریکا را دور بزند. همچنین بتواند در آینده سمت مقوله‌هایی مانند تولید خودروهای الکتریکی و کشتی‌سازی متمایل شود.

بسیاری از اقتصاددانان ابراز نگرانی کرده اند که صرف پول بیشتر در بخش تولید ممکن است اقتصاد را اصلاح نکند. هجمه ساخت و ساز کارخانه تهدیدی برای دشمنی سایر کشورها است. بیشتر تولیدات اضافی احتمالا صادر می‌شود زیرا بسیاری از خانوارهای چینی هزینه‌های خود را کاهش داده‌اند. اما ایالات متحده و اتحادیه اروپا تمایل کمتری به پذیرش افزایش بیشتر در کسری تجاری خود با چین دارند. اتحادیه اروپا در حال حاضر در حال بررسی استفاده از یارانه های دولتی توسط صنعت خودروهای الکتریکی چین است که شکاف تجاری جدیدی بین بروکسل و پکن ایجاد می‌کند. چین با آگاهی از این خطرات، به سراغ کشورهای در حال توسعه می‌رود. این کشورها هنوز بخش‌های تولیدی قابل توجهی دارند اما اغلب قدیمی هستند و فرصتی را برای صادرات از کارخانه‌های تازه‌ساخته و بسیار کارآمد در چین فراهم می‌کنند. بسیاری از کشورهای در حال توسعه در تلاش برای مذاکره مجدد درباره بدهی های بزرگ خود به پکن برای پروژه های زیرساختی می‌باشند که آنها را در موقعیت ضعیفی برای افزایش تعرفه بر کالاهای چینی قرار می‌دهد.

کارخانه‌های چین دهه‌ها است که بر تقاضای جهانی تسلط پیدا کرده‌اند. بر اساس داده‌های سازمان توسعه صنعتی ملل متحد، سهم این کشور از تولید جهانی از سال ۲۰۰۰ به ۳۰٪ رسیده است. در مقابل سهم ایالات متحده به ۱۶٪ کاهش یافته است و این در حالی‌ست که سهم کشورهای در حال توسعه به جز چین در ۱۹٪ می‌باشد. البته، یک چیز در رویکرد چین تغییر نمی کند:

اتکای این کشور به استقراض برای تقویت رشد

مقامات در طی سال‌ها، بارها و بارها تلاش کرده‌اند تا اعتیاد به بدهی را مهار کنند. لیو هه، معاون نخست وزیر، در یک سخنرانی در سال ۲۰۱۸ قول داده بود که ظرف سه سال این اتفاق بیفتد. اما در عوض، بدهی دولت محلی از سال ۲۰۲۰ افزایش یافته و در سال گذشته به ۸ تریلیون دلار رسیده است و واحدهای استقراضی نیمه مستقل دولت‌های محلی تریلیون‌ها دلار بیشتر وام جمع آوری کرده‌اند. بدهی کلی چین تا جایی افزایش یافته است که مقدار آن نسبت به تولید اقتصادی این کشور، بسیار بزرگتر از بدهی ایالات متحده و بسیاری از کشورهای توسعه یافته دیگر است.